相続税額を計算する上で一番問題になるのが相続財産の評価。評価額によって相続税額も大きく変わるのでとても重要です。

また、相続財産でも現金、預貯金等の評価は簡単ですが、土地などの不動産や株式(特に未上場株式)の評価はわかりにくいため、知識を持っておきたい所です。

そこで、今回は不動産の評価について基本的なことを説明したいと思います。

宅地

宅地の評価方法には、市街地での評価に用いられる「路線価方式」と、それ以外の地域で用いられる「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式は、市街地内の各道路ごとに、その道路に面した宅地について1㎡当りの価額(路線価)が定められており、これを利用の単価となっている宅地ごとの面積とを乗じて相続税評価額とする方式。

路線価は、標準的な区画を前提に算定されているため、評価対象地が標準値と異なる条件にある場合は、次のようの補正うぃ行うこととされています。

①奥行価格補正
②間口狭小補正、奥行長大補正
③側方(二方、三方、四方)路線影響加算(角地割増など)
④不整形地(崖地、袋地)補正
⑤大規模工業用地、ゴルフ場などの評価

一方、倍率方式は、路線価の定められていない地域での評価に用いられ、その宅地の固定資産税評価額に各国税局長の定めた一定倍率を乗じて相続税評価額とする方式。

この場合、路線価方式と異なり、土地の形状等による補正は行われない点には留意しておきたい所です。

宅地上に存する権利

A 借地権:借地権の価額(借地権価額)=借地権×借地割合
※借地割合は路線価図や倍率表に表示されている。なお、相当の地代方式をとっている土地の評価は、別途計算式が定められている。

B 貸宅地:貸宅地の価額=自用地価額-借地権価額

C 貸家建付地:貸家建付地の価額=自用地価額(1-借地権割合×借家権割合)
※貸家建付地とは、貸家、アパートなどの賃貸用家屋の敷地

D 貸家建付借地権:貸家建付借地権の価額=借地権価額×(1-借家権割合)

E 転賃借地権:転借地権の価額=借地権価額×(1-借地権割合)

F 転借借地権:転借借地権の価額=借地権価額×借地権割合

G 私道:私道の価額=自用地価額×0.6
※不特定多数の者が通行している私道の評価は評価ゼロ

建物の評価

A 自用家屋の評価:固定資産税評価額×1.0

B 貸家の評価:自用家屋の評価×(1-借家権割合)

C 借家人の有する権利の評価:借家権の、その権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のある地域にあるものを除き、原則として評価しない

詳しくは専門家である税理士さんへご相談頂きたいのですが、気になる評価項目があれば参考にして頂ければと思います。

ご理解頂けましたでしょうか?
次回は、引き続き相続財産の評価の中で「小規模宅地の評価減の特例」について説明したいと思います。

お楽しみに!

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